Западные санкции и другие малоприятные аспекты нынешней геополитической и экономической ситуации в ближайшем будущем не смогут сильно испортить основные показатели ипотечного рынка. Другое дело – проектное финансирование: банкиры не только существенно повысили ставки по кредитам для застройщиков, но и вообще не особо стремятся иметь с ними дело, отмечали участники прошедшей в РБК пресс-конференции на тему «Рынок жилой недвижимости и ипотечное кредитование: тенденции и прогнозы».

Все хорошо, прекрасная маркиза…
Российский рынок ипотеки процветает, несмотря на резкое ослабление рубля (а в какой-то степени даже благодаря ему), санкции ЕС и США в отношении крупнейших отечественных банков, отток капитала за рубеж (в первом полугодии утекло $74,6 млрд) и другие события, уже нанесшие ощутимый вред различным отраслям отечественной экономики. За первые шесть месяцев 2014 г. ипотечный рынок увеличился на 14,7% относительно конца 2013 г. и на 30% — по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за январь – июнь 2014 г. отечественные банки выдали населению 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд руб. Совокупный ипотечный портфель российских банков на 1 июля 2014 г. превысил 3 трлн руб.

Вопреки увеличению стоимости фондирования для банков – Центробанк с начала года повысил ключевую ставку с 5,5% до 8% – средневзвешенная ипотечная ставка уменьшалась: в январе – июне 2014 г. средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 г. (Правда, своим снижением средневзвешенная ставка обязана скорее методике подсчета – в ней учитываются все программы банков, в том числе социальные, – чем рыночным тенденциям: практически все лидеры рынка к концу второго квартала ставки, наоборот, повысили.)

В Москве и Подмосковье дела обстояли еще лучше: выдача кредитов выросла в 1,4 раза – до 47 926 штук. Средневзвешенная ставка по ипотеке за полгода составила 12,2%, срок кредитования – 14,4 года, рассказал директор ипотечного отделения ГК МИЦ Константин Шибецкий. Средняя сумма кредита в Московском регионе – 3,3 млн руб.: 3,7 млн – в Москве, 2,7 млн – в области.

Новым трендом рынка Московского региона стало развитие ипотеки в сегменте апартаментов: если в начале года лишь 10-15% таких квартир продавалось в кредит, то сейчас этот показатель достигает 30% по некоторым объектам.

Эксперты не ожидают кардинальных перемен на рынке ипотеки до конца года. Ипотечные ставки все-таки вырастут – из-за проблем с ликвидностью, но «диапазон повышения не превысит 1%», отметила Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка, партнер, член совета директоров MR Group. Рост стоимости ипотеки сдерживает конкуренция среди банков за считающихся надежными ипотечных заемщиков на фоне снижения маржинальности необеспеченного кредитования.

Анна Соколова, директор департамента аналитика и консалтинга компании «Метриум Групп», в целом согласна с коллегой: по расчетам «Метриума», ипотека подорожает с 12-13% до 13-14% к 2015 г.

Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов считает, что, если ипотека в ближайшие месяцы и подорожает, потребители этого все равно не почувствуют: девелоперы будут компенсировать рост ставок за счет новогодних акций.

Согласно прогнозу Ирины Дзюба, по итогам 2014 г. темпы роста ипотечного кредитования снизятся относительно 2013 г., но незначительно: до 22–25%. Портфель кредитов вырастет на 30–35% (до 3,6 трлн руб.) против всего 25% в необеспеченной рознице.

Ключевым драйвером роста ипотеки останутся новостройки: по наблюдениям Локо-Банка, в проектах эконом- и комфорткласса до 75% квартир покупаются с помощью ипотечных кредитов.

…за исключеньем пустяка
2014 г. характеризуется ухудшением основных макроэкономических показателей. Падают темпы роста ВВП: с 1,3% в 2013 г. до в лучшем случае 0,5% по прогнозу Минэкономразвития по итогам этого года. Инфляция, напротив, растет: в сентябре МЭР повысил прогноз на 2014 г. до 7,5% с 7,2% (в 2013 г. цены выросли на 6,5%). ЕС и США вводят против России санкции, которые среди прочего ограничивают доступ крупнейших российских банков к дешевому долгосрочному западному финансированию, что в итоге может привести к кризису ликвидности наподобие имевшего место быть в 2008-2009 гг. (См. «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость».)

Рынок недвижимости пока не ощутил происходящее в полной мере, так как по причине своей инертности всегда реагирует на изменения с определенным временным лагом, подчеркнула Анна Соколова. Однако в перспективе макроэкономический негатив недвижимость непременно «догонит». «Сейчас мы наблюдаем рост количества сделок, но к концу года – началу 2015 г. следует ожидать определенной коррекции, которая будет пропорциональна нынешнему приросту, соответственно примерно 10-20% по количеству сделок рынок отыграет обратно», – считает она.

Рынок ипотеки при таком раскладе, естественно, тоже будет чувствовать себя не лучшим образом. Собственно, позитивный настрой у банков до сих пор сохранился только по поводу «физиков» – ипотечных заемщиков, а юрлица – девелоперы – ощутили изменение отношения к строительному бизнесу еще несколько месяцев назад. По словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP, ставки по кредитам для застройщиков уже подросли примерно на 3%. «Банки, занимающиеся проектным финансированием, отреагировали [на негативные геополитические и экономические изменения. – IRN.RU] куда жестче, чем в отношении физлиц. Ставки повышались быстрее, агрессивнее. Если до первого этапа санкций и обострения геополитической ситуации мы торговались за ставку 11% годовых, то на текущий момент торгуемся за ставку 13,5%», – рассказал Строилов.

«Понятных застройщиков, которые обращаются за кредитом не в первый раз, банки продолжают кредитовать, но новым девелоперам, я думаю, станет или уже стало труднее получить проектное финансирование», – добавил он.

Причины повышенной осторожности банкиров – в высоких рисках роста долговой нагрузки в строительном секторе. По оценке Банка России, эта отрасль является наиболее закредитованной (отношение обязательств к собственному капиталу в 2013 г. – 5). Уже к концу 2013 г. уровень покрытия обязательств выручкой в строительстве был одним из самых низких в экономике (93,2%), а доля просроченной задолженности приблизилась к показателю по наиболее проблемной отрасли экономики – сельскому хозяйству, говорится в обзоре АИЖК за второй квартал 2014 г.

Как неоднократно отмечал аналитический цен тр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», события на Украине и вокруг нее, девальвация рубля, массовый отзыв лицензий у банков, подорвавший доверие населения к банковской системе в целом, и т.п. привели к краткосрочной активизации рынка недвижимости в начале 2014 г. Напуганные всем происходящим граждане стремились побыстрее решить квартирный вопрос и/или защитить рублевые накопления от инфляции, конвертировав их в недвижимость. Спрос на ипотеку стимулировало и ожидание роста ставок по кредитам на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. Однако ажиотаж начала года был вызван внешними, искусственными факторами и не отражал долговременных экономических тенденций, которые не сулят рынку недвижимости ничего особо приятного.

Актуальные проекты компании МИЦ (январь 2022)

Проект	Расположение	ГК	Цена за квартиру
Сити-комплекс Перец	Москва, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе	4 кв. 2023 г.	от 4 400 348 руб.
Цветочные поляны	Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское	4 кв. 2022 г.	от 5 000 006 руб.
Кленовые Аллеи	Новая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки	4 кв. 2022 г.	от 6 100 007 руб.
Мята	Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёво	4 кв. 2022 г.	от 8 600 000 руб.
Южное Бунино	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, пос. Сосенское	4 кв. 2024 г.	от 4 535 000 руб.
Зеленые аллеи	Ленинский район, г. Видное	1 кв. 2022 г.	от 5 137 920 руб.
Амарант	Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая	4 кв. 2023 г.	от 17 800 017 руб.
Новоград «Павлино»	г. Железнодорожный	3 кв. 2022 г.	от 4 100 000 руб.
Вереск	Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле	2 кв. 2023 г.	от 9 814 335 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все Актуальные проекты компании MR Group (январь 2022)

Проект	Расположение	ГК	Цена за квартиру
Discovery PARK	Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино		от 26 760 035 руб.
MOD	Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща	4 кв. 2024 г.	от 16 023 225 руб.
Hide	Москва, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская	1 кв. 2023 г.	от 18 911 343 руб.
Discovery	Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино		от 20 376 400 руб.
Symphony 34	Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская	2 кв. 2025 г.	от 11 724 890 руб.
Селигер Сити	Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская	2 кв. 2023 г.	от 11 935 512 руб.
Метрополия	Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК	1 кв. 2024 г.	от 7 643 544 руб.
SLAVA	Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская	3 кв. 2022 г.	от 17 290 000 руб.
City Bay	Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино	1 кв. 2025 г.	от 8 633 475 руб.
Maison Rouge	Москва, Центральный округ, район Тверской, м. Менделеевская		от 174 550 000 руб.
Фили Сити	Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили	2 кв. 2021 г.	от 18 335 712 руб.
WAVE	Москва, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Борисово		от 8 958 600 руб.
Павелецкая Сити	Москва, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская	1 кв. 2024 г.	от 12 919 592 руб.
Famous	Москва, Западный округ, район Филевский парк	4 кв. 2023 г.	от 16 645 800 руб.
Царская площадь	Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо	Сдан	от 26 966 400 руб.
Клубный дом Noble	Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили		от 37 366 400 руб.
Клубный дом Абрикосова	Москва, Центральный округ, район Басманный		—
Жилой квартал D1	Москва, Северный округ, район Тимирязевский	1 кв. 2021 г.	от 23 733 000 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все