Западные санкции и другие малоприятные аспекты нынешней геополитической и экономической ситуации в ближайшем будущем не смогут сильно испортить основные показатели ипотечного рынка. Другое дело – проектное финансирование: банкиры не только существенно повысили ставки по кредитам для застройщиков, но и вообще не особо стремятся иметь с ними дело, отмечали участники прошедшей в РБК пресс-конференции на тему «Рынок жилой недвижимости и ипотечное кредитование: тенденции и прогнозы».
Все хорошо, прекрасная маркиза…
Российский рынок ипотеки процветает, несмотря на резкое ослабление рубля (а в какой-то степени даже благодаря ему), санкции ЕС и США в отношении крупнейших отечественных банков, отток капитала за рубеж (в первом полугодии утекло $74,6 млрд) и другие события, уже нанесшие ощутимый вред различным отраслям отечественной экономики. За первые шесть месяцев 2014 г. ипотечный рынок увеличился на 14,7% относительно конца 2013 г. и на 30% — по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за январь – июнь 2014 г. отечественные банки выдали населению 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд руб. Совокупный ипотечный портфель российских банков на 1 июля 2014 г. превысил 3 трлн руб.
Вопреки увеличению стоимости фондирования для банков – Центробанк с начала года повысил ключевую ставку с 5,5% до 8% – средневзвешенная ипотечная ставка уменьшалась: в январе – июне 2014 г. средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 г. (Правда, своим снижением средневзвешенная ставка обязана скорее методике подсчета – в ней учитываются все программы банков, в том числе социальные, – чем рыночным тенденциям: практически все лидеры рынка к концу второго квартала ставки, наоборот, повысили.)
В Москве и Подмосковье дела обстояли еще лучше: выдача кредитов выросла в 1,4 раза – до 47 926 штук. Средневзвешенная ставка по ипотеке за полгода составила 12,2%, срок кредитования – 14,4 года, рассказал директор ипотечного отделения ГК МИЦ Константин Шибецкий. Средняя сумма кредита в Московском регионе – 3,3 млн руб.: 3,7 млн – в Москве, 2,7 млн – в области.
Новым трендом рынка Московского региона стало развитие ипотеки в сегменте апартаментов: если в начале года лишь 10-15% таких квартир продавалось в кредит, то сейчас этот показатель достигает 30% по некоторым объектам.
Эксперты не ожидают кардинальных перемен на рынке ипотеки до конца года. Ипотечные ставки все-таки вырастут – из-за проблем с ликвидностью, но «диапазон повышения не превысит 1%», отметила Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка, партнер, член совета директоров MR Group. Рост стоимости ипотеки сдерживает конкуренция среди банков за считающихся надежными ипотечных заемщиков на фоне снижения маржинальности необеспеченного кредитования.
Анна Соколова, директор департамента аналитика и консалтинга компании «Метриум Групп», в целом согласна с коллегой: по расчетам «Метриума», ипотека подорожает с 12-13% до 13-14% к 2015 г.
Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов считает, что, если ипотека в ближайшие месяцы и подорожает, потребители этого все равно не почувствуют: девелоперы будут компенсировать рост ставок за счет новогодних акций.
Согласно прогнозу Ирины Дзюба, по итогам 2014 г. темпы роста ипотечного кредитования снизятся относительно 2013 г., но незначительно: до 22–25%. Портфель кредитов вырастет на 30–35% (до 3,6 трлн руб.) против всего 25% в необеспеченной рознице.
Ключевым драйвером роста ипотеки останутся новостройки: по наблюдениям Локо-Банка, в проектах эконом- и комфорткласса до 75% квартир покупаются с помощью ипотечных кредитов.
…за исключеньем пустяка
2014 г. характеризуется ухудшением основных макроэкономических показателей. Падают темпы роста ВВП: с 1,3% в 2013 г. до в лучшем случае 0,5% по прогнозу Минэкономразвития по итогам этого года. Инфляция, напротив, растет: в сентябре МЭР повысил прогноз на 2014 г. до 7,5% с 7,2% (в 2013 г. цены выросли на 6,5%). ЕС и США вводят против России санкции, которые среди прочего ограничивают доступ крупнейших российских банков к дешевому долгосрочному западному финансированию, что в итоге может привести к кризису ликвидности наподобие имевшего место быть в 2008-2009 гг. (См. «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость».)
Рынок недвижимости пока не ощутил происходящее в полной мере, так как по причине своей инертности всегда реагирует на изменения с определенным временным лагом, подчеркнула Анна Соколова. Однако в перспективе макроэкономический негатив недвижимость непременно «догонит». «Сейчас мы наблюдаем рост количества сделок, но к концу года – началу 2015 г. следует ожидать определенной коррекции, которая будет пропорциональна нынешнему приросту, соответственно примерно 10-20% по количеству сделок рынок отыграет обратно», – считает она.
Рынок ипотеки при таком раскладе, естественно, тоже будет чувствовать себя не лучшим образом. Собственно, позитивный настрой у банков до сих пор сохранился только по поводу «физиков» – ипотечных заемщиков, а юрлица – девелоперы – ощутили изменение отношения к строительному бизнесу еще несколько месяцев назад. По словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP, ставки по кредитам для застройщиков уже подросли примерно на 3%. «Банки, занимающиеся проектным финансированием, отреагировали [на негативные геополитические и экономические изменения. – IRN.RU] куда жестче, чем в отношении физлиц. Ставки повышались быстрее, агрессивнее. Если до первого этапа санкций и обострения геополитической ситуации мы торговались за ставку 11% годовых, то на текущий момент торгуемся за ставку 13,5%», – рассказал Строилов.
«Понятных застройщиков, которые обращаются за кредитом не в первый раз, банки продолжают кредитовать, но новым девелоперам, я думаю, станет или уже стало труднее получить проектное финансирование», – добавил он.
Причины повышенной осторожности банкиров – в высоких рисках роста долговой нагрузки в строительном секторе. По оценке Банка России, эта отрасль является наиболее закредитованной (отношение обязательств к собственному капиталу в 2013 г. – 5). Уже к концу 2013 г. уровень покрытия обязательств выручкой в строительстве был одним из самых низких в экономике (93,2%), а доля просроченной задолженности приблизилась к показателю по наиболее проблемной отрасли экономики – сельскому хозяйству, говорится в обзоре АИЖК за второй квартал 2014 г.
Как неоднократно отмечал аналитический цен тр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», события на Украине и вокруг нее, девальвация рубля, массовый отзыв лицензий у банков, подорвавший доверие населения к банковской системе в целом, и т.п. привели к краткосрочной активизации рынка недвижимости в начале 2014 г. Напуганные всем происходящим граждане стремились побыстрее решить квартирный вопрос и/или защитить рублевые накопления от инфляции, конвертировав их в недвижимость. Спрос на ипотеку стимулировало и ожидание роста ставок по кредитам на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. Однако ажиотаж начала года был вызван внешними, искусственными факторами и не отражал долговременных экономических тенденций, которые не сулят рынку недвижимости ничего особо приятного.
Актуальные проекты компании МИЦ (январь 2022)
Проект | Расположение | ГК | Цена за квартиру |
---|---|---|---|
Сити-комплекс Перец | Москва, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе | 4 кв. 2023 г. | от 4 400 348 руб. |
Цветочные поляны | Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское | 4 кв. 2022 г. | от 5 000 006 руб. |
Кленовые Аллеи | Новая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки | 4 кв. 2022 г. | от 6 100 007 руб. |
Мята | Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёво | 4 кв. 2022 г. | от 8 600 000 руб. |
Южное Бунино | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, пос. Сосенское | 4 кв. 2024 г. | от 4 535 000 руб. |
Зеленые аллеи | Ленинский район, г. Видное | 1 кв. 2022 г. | от 5 137 920 руб. |
Амарант | Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая | 4 кв. 2023 г. | от 17 800 017 руб. |
Новоград «Павлино» | г. Железнодорожный | 3 кв. 2022 г. | от 4 100 000 руб. |
Вереск | Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле | 2 кв. 2023 г. | от 9 814 335 руб. |
Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все Актуальные проекты компании MR Group (январь 2022)
Проект | Расположение | ГК | Цена за квартиру |
---|---|---|---|
Discovery PARK | Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино | от 26 760 035 руб. | |
MOD | Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща | 4 кв. 2024 г. | от 16 023 225 руб. |
Hide | Москва, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская | 1 кв. 2023 г. | от 18 911 343 руб. |
Discovery | Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино | от 20 376 400 руб. | |
Symphony 34 | Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская | 2 кв. 2025 г. | от 11 724 890 руб. |
Селигер Сити | Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская | 2 кв. 2023 г. | от 11 935 512 руб. |
Метрополия | Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК | 1 кв. 2024 г. | от 7 643 544 руб. |
SLAVA | Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская | 3 кв. 2022 г. | от 17 290 000 руб. |
City Bay | Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино | 1 кв. 2025 г. | от 8 633 475 руб. |
Maison Rouge | Москва, Центральный округ, район Тверской, м. Менделеевская | от 174 550 000 руб. | |
Фили Сити | Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили | 2 кв. 2021 г. | от 18 335 712 руб. |
WAVE | Москва, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Борисово | от 8 958 600 руб. | |
Павелецкая Сити | Москва, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская | 1 кв. 2024 г. | от 12 919 592 руб. |
Famous | Москва, Западный округ, район Филевский парк | 4 кв. 2023 г. | от 16 645 800 руб. |
Царская площадь | Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо | Сдан | от 26 966 400 руб. |
Клубный дом Noble | Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили | от 37 366 400 руб. | |
Клубный дом Абрикосова | Москва, Центральный округ, район Басманный | — | |
Жилой квартал D1 | Москва, Северный округ, район Тимирязевский | 1 кв. 2021 г. | от 23 733 000 руб. |
Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все