Субсидируемая государством ипотека дорожает, а коммерческая, наоборот, дешевеет. Как следствие, разница в ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке весной 2016 г. снизилась до 1,5-3%. Эта тенденция может привести к снижению спроса на новостройки на начальных этапах строительства и переориентации покупателей на готовое жилье.

Ипотечные ставки для новостроек и «вторички» сближаются

По данным АИЖК, в I квартале 2016 г. российские банки выдали населению 188,3 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 323,4 млрд рублей. То есть рынок ипотеки вырос на 48% в годовом исчислении. Средневзвешенная ставка выдачи составила 12,5%.

Итоги I квартала 2016 г. практически повторили рекорд I квартала 2014 г., когда было выдано 198,1 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 333,2 млрд рублей. Средневзвешенная ставка выдачи тогда составила 12,2%.

АИЖК объясняет значительный прирост рынка программой льготной ипотекой, которая, напомним, была запущена только в конце марта прошлого года. В рамках программы за первые три месяца 2016 г. населению было предоставлено 147,3 млрд рублей ипотечных кредитов, или 45,6% от всего объема выдачи. Максимальная доля выдачи по программе наблюдалась в феврале, когда люди торопились взять ипотеку, ожидая окончания срока действия программы. В конце февраля 2016 года программа была продлена до конца 2016 г., но размер субсидии банкам на компенсацию недополученных процентных доходов был снижен на 1 п.п., до 1,5 п.п. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья: словесные интервенции как стимул спроса».)

Объемы выдачи ипотеки в первых кварталах 2015-2016 годов

Источник: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

По оценкам АИЖК, до 80% жилья экономкласса в регионах реализуется с использованием ипотечного кредитования, а по отдельным объектам эта доля еще выше.

Благодаря снижению инфляции и ключевой ставки ЦБ по сравнению с началом 2015 г. не субсидируемая государством ипотека на покупку вторичного жилья подешевела с 15,5-18% годовых в I квартале 2015 г. до 13,5-15% в I квартале 2016 г. «После того, как в начале марта ставка по кредитам на первичном рынке в рамках программы субсидирования выросла с 11-11,5% до 11,5-12%, разница в ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке снизилась до 1,5-3 п.п. Это поддержало спрос в сегменте ипотеки на вторичном рынке», — отмечается в справке АИЖК от 11 мая.

Самая свежая статистика АИЖК по ипотечному рынку относится к I кварталу 2016 г., но и в апреле процесс удешевления коммерческой ипотеки продолжился. За прошлый месяц восемь из 15 банков с максимальными ипотечными портфелями так или иначе улучшили условия кредитования покупателей «вторички». Ипотечные ставки на вторичное жилье у ведущих игроков теперь составляют 13–14,5% годовых при условии комплексного страхования залога и жизни заемщика. У некоторых банков, например «Уралсиба», Газпромбанка, Промсвязьбанка, «Юникредит банка», минимальные ставки ипотеки на вторичное жилье уже вернулись на докризисный уровень — середины 2014 г., пишут «Ведомости».

Власти надеются на рыночно дешевую ипотеку

Чиновники рассчитывают, что снижение темпов инфляции до однозначных цифр, за которым должно последовать уменьшение ключевой ставки ЦБ, позволит финансировать ипотеку на уровне 12% без помощи государства уже в начале 2017 г., когда планируется завершить программу субсидирования ставки. Как сообщил директор департамента финансовой политики Минфина РФ Сергей Барсуков на XIV Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», эти надежды подкрепляет тот факт, что и после сокращения объема субсидирования банков на 1 п.п. участники госпрограммы продолжили выдачу льготных кредитов и даже появились новые желающие к ней присоединится.

Надо отметить, что оптимизм властей базируется не только на «инфляционных ожиданиях», но и на вере в новые механизмы секьюритизации, которые обеспечат банкам доступ к более дешевым «длинным деньгам» и, соответственно, позволят кредитовать население по более низким ставкам. АИЖК планирует в ближайшее время запустить «Фабрику ипотечных ценных бумаг», с помощью которой, как ожидается, закладные будут трансформироваться в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги.

До конца года АИЖК выпустит первые однотраншевые ипотечные облигации с поручительством агентства в рамках пилотного проекта со Сбербанком на 50 млрд руб., рассказал на конференции управляющий директор подразделения «Ипотечные продукты и андеррайтинг» АИЖК Кирилл Захарин. Эмитентом облигаций с поручительством АИЖК выступит «дочка» агентства, на балансе которой будет сформировано ипотечное покрытие. При наступлении дефолта заемщика АИЖК выкупит закладную. По ценным бумагам АИЖК выступит не только поручителем, но и маркетмейкером (участником биржевых торгов), а также первичным инвестором части выпусков.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит снизить ставку по ипотеке на 0,8–1,5 процентного пункта, сказал Кирилл Захарин. С ним согласны и банкиры. По мнению главного эксперта центра экономического прогнозирования Газпромбанка Егора Сусина, за счет секьюритизации и повышения эффективности ипотечных финансовых механизмов можно снизить текущую ставку на 1-2 процентных пункта, примерно до 11%, даже при текущей инфляции.

Дешевая ипотека на вторичном рынке – угроза для недостроенных новостроек

Уже сейчас у Сбербанка, который контролирует более половины ипотечного рынка страны, две трети выдачи ипотеки приходится на вторичный рынок, хотя ставки по таким программам превышают 13% годовых, а новостройку можно купить по ставке ниже 12%, отметил на ипотечной конференции, организованной ИА AK&M, исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка России Михаил Матовников. Год назад, в момент старта программы льготной ипотеки, доля первичного рынка составляла примерно половину выдачи.

По мнению банкира, рост спроса на более дорогой продукт в условиях снижения платежеспособности населения объясняется тем, что покупатели просто не хотят приобретать новостройки, опасаясь, что купленные квартиры не будут достроены. «Это решающая проблема, с которой сталкиваются в строительной отрасли. Поскольку инвестиционный спрос действительно обмелел, мы видим, что реальный спрос оказался существенно ниже. Спрос присутствует, но переключается на «вторичку», потому что там людей устраивает больше», — резюмировал представитель Сбербанка.

Улучшение условий ипотечного кредитования на вторичном рынке, их приближение к условиям программы льготной ипотеки и в дальнейшем будут способствовать росту спроса на «вторичку» в ипотеку, считают в АИЖК. «По оценкам АИЖК, вместе с нормализацией ситуации на финансовых рынках и после ожидающегося снижения ставки рефинансирования этот разрыв (между ставками по программами с господдержкой и без – прим. ред.) продолжит сокращаться, что приведет к постепенному росту доли ипотеки, выдаваемой на вторичном рынке», — отмечает в майском отчете агентства.

Учитывая, что платежеспособный спрос остается кране ограниченным и источников его бурного роста нет и не предвидится, увеличение популярности «вторички» чревато серьезными проблемами для «первички», прежде всего на невысоких стадиях строительной готовности. До недавнего времени новостройки чувствовали себя относительно неплохо во многом именно потому, что льготные ставки по кредитам на покупку нового жилья в сочетании со слишком дорогой ипотекой на вторичном рынке перетянули на «первичку» львиную долю покупателей с деньгами – см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек». Соответственно, обратный процесс может привести к падению спроса на неготовые новостройки.

Конечно, надежды властей и банкиров на дешевую рыночную ипотеку могут и не оправдаться. К тому же у застройщиков остается еще один важный козырь – привлекательная ценовая политика, различные бонусы и акции для клиентов. В отличие от бизнеса, частники на вторичном рынке склонны к завышенной оценке своей собственности и обычно кране неохотно идут навстречу покупателям.

Однако при любом раскладе в наиболее выигрышном положении оказывается готовое или почти готовое первичное жилье. Как отметила глава фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева со ссылкой на исследование потребительских предпочтений, «люди, в принципе, не хотят покупать вторичное жилье. Они хотят покупать первичное жилье, но готовое». По качеству новостройки обычно лучше старой «вторички», а риски недостроя в данном случае отсутствуют. При этом, например, в Москве, из-за общих ценовых тенденций квартиру в готовом доме сейчас можно купить по цене, которая раньше была реальна разве что для начальной и средней стадии строительства – «Почти «вторичка»: где и почем купить квартиру в готовой новостройке».

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект	Расположение	ГК	Цена за квартиру	Мин ставка, %
Район Новые Ватутинки	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки	2 кв. 2023 г.	от 4 874 100 руб.	от 4.7%
Летний сад	Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская	Сдан	от 13 844 766 руб.	от 4.3%
Headliner	Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха	3 кв. 2026 г.	от 17 634 120 руб.	от 4.7%
Район «Испанские кварталы»	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское	4 кв. 2022 г.	от 6 258 192 руб.	от 1.7%
Эко Видное 2.0	Ленинский район	4 кв. 2021 г.	от 4 803 382 руб.	от 2.5%
Район «Скандинавия»	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка	2 кв. 2022 г.	от 6 590 581 руб.	от 1.7%
Район «Белые ночи»	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка	1 кв. 2023 г.	от 7 265 612 руб.	от 1.7%
Discovery PARK	Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино		от 26 760 035 руб.	от 4.2%
Цветочные поляны	Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское	4 кв. 2022 г.	от 5 000 006 руб.	от 5%
iLove	Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская	4 кв. 2024 г.	от 15 360 080 руб.	от 2.6%
Prizma	Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Новаторская	1 кв. 2022 г.	от 27 712 300 руб.	от 5.99%
Level Стрешнево	Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская	1 кв. 2022 г.	от 9 561 340 руб.	от 5.6%
Nagatino i-Land	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк	4 кв. 2024 г.	от 18 006 465 руб.	от 4.3%
Прокшино	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино	1 кв. 2023 г.	от 6 188 096 руб.	от 1.7%
Hide	Москва, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская	1 кв. 2023 г.	от 18 911 343 руб.	от 4.2%
Level Причальный	Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха	4 кв. 2023 г.	от 10 345 236 руб.	от 1.1%
Жилой квартал «Шагал»	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК	2 кв. 2024 г.	от 11 109 679 руб.	от 1.4%
AFI Park Воронцовский	Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская		от 10 616 420 руб.	от 4.39%
MOD	Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща	4 кв. 2024 г.	от 16 023 225 руб.	от 4.2%
Сити-комплекс Перец	Москва, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе	4 кв. 2023 г.	от 4 400 348 руб.	от 7.9%
Южные сады	Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея	2 кв. 2024 г.	от 5 930 749 руб.	от 3.6%
Level Нагатинская	Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская	4 кв. 2024 г.	от 8 612 838 руб.	от 1.1%
Voxhall	Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая	2 кв. 2025 г.	от 19 881 171 руб.	от 4.3%

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все